dc-summit.info

история - политика - экономика

Среда, 21 Ноября 2018

Последнее обновление в09:39:25

Вы здесь: Темы Внутренняя политика Автоматическое членство совладельцев многоквартирного дома: зарубежный опыт и проблемы практического применения в Украине

Автоматическое членство совладельцев многоквартирного дома: зарубежный опыт и проблемы практического применения в Украине

Автоматическое членство совладельцев многоквартирного дома: зарубежный опыт и проблемы практического применения в Украине

На протяжении многих лет на государственном и экспертном уровне продолжаются поиски оптимальных механизмов активизации развития объединений совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД), которые должны стать главным инструментом реализации реформы в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Во исполнение поручения Президента Украины № 1-1/831 от 10.04.2012 г. в части усовершенствования законодательного обеспечения деятельности ОСМД Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (далее – Минрегионстрой) подготовлено три законопроекта: «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об объединениях совладельцев многоквартирного дома», «Об особенностях права собственности в многоквартирном доме», «О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины об особенностях права собственности в многоквартирном доме». Некоторые инициативы разработчиков данных законопроектов неоднозначно воспринимаются экспертами государственных и общественных институций. Прежде всего, это касается положений об автоматическом членстве в ОСМД владельцев помещений. В связи с этим предлагаем обратиться к зарубежному опыту регулирования правового статуса организаций совладельцев домов.

В США и Канаде осуществление управления и использования недвижимого имущества на правах кондоминиума предусматривает создание соответствующей организации совладельцев: ассоциации домовладельцев, корпорации кондоминиума, товарищества собственников жилья. Регистрация в новом доме такой организации всегда используется застройщиками и агентами по продаже жилья как дополнительная привилегия для покупателей квартир, которые автоматически получают все права члена ассоциации.

Приобретение членства в организации совладельцев с момента возникновения права собственности на помещения дома является распространенной практикой и в европейских странах. В то же время вопрос об обязательном создании ассоциации (объединения) домовладельцев в каждом приватизированном многоквартирном доме для законного представительства интересов всех домовладельцев в части, касающейся общей собственности, решается по-разному. Так, требования о создании организации совладельцев жилья существуют в законодательстве Норвегии, Дании, Германии, Польши, Венгрии, Чехии. С другой стороны, нельзя игнорировать существование альтернативного опыта стран, в которых совладельцы общего недвижимого имущества имеют возможность самостоятельно выбрать способ управления им. В Болгарии для осуществления управления кондоминиумом существует две формы: общее собрание жильцов или создание ассоциации. Согласно Жилищному Кодексу Беларуси совладельцы общего имущества могут выбрать один из следующих способов управления: непосредственно участниками совместного домовладения, управляющей организацией; уполномоченным лицом; организацией застройщиков или товариществом собственников. При этом непосредственное управление участниками совместного домовладения допускается только в том случае, если в собственности нескольких участников совместного домовладения находятся не более пяти объектов недвижимого имущества.

В Словакии, Эстонии и Латвии владельцы жилья в многоквартирном доме имеют право не создавать товарищество как юридическое лицо,  а заключить на одинаковых для всех собственников дома условиях общий договор с руководителем (управляющей компанией). В такой ситуации органом, ответственным за принятие решений является общее собрание собственников, а руководитель лишь готовит свои предложения для рассмотрения и утверждения общим собранием. В то же время руководители предпочитают иметь в качестве партнера юридическое лицо - товарищество собственников и взаимодействовать с его правлением, нежели заключать договор со всеми собственниками. Часто руководители сами предлагают собственникам жилья создать общество, иногда, выдвигают это как условие заключения договора, разъясняют преимущества самоорганизации, оказывают содействие в организации и регистрации общества.

Согласно законодательству Польши жилищные товарищества имеют особый правовой статус. Законодатель не наделяет автоматически их правами юридического лица. Однако жилищные товарищества могут выступать субъектом и объектом правоотношений, нести ответственность перед судом, подавать иски в судебном порядке. Общество является собранием собственников, формирующих организационную единицу, действующую на основании особых положений о ней. В то же время существование общества зависит не от воли лиц, а от наличия юридических фактов. Данная организация возникает на законных основаниях при условии выполнения положения о выделении и продаже первого помещения. Общество совладельцев жилья, таким образом, невозможно «учредить» или «создать» без выполнения этого условия.

Особенностью правового статуса организаций совладельцев дома в зарубежных странах является наделение их широкими полномочиями в установлении правил использования общего имущества. Локальные документы такой организации за нарушение определенных правил могут предусматривать ряд санкций (штрафы, приостановление использования общего имущества, а в некоторых случаях даже обращение с гражданскими исками против домовладельцев). С целью сохранения стоимости и инвестиционной привлекательности домов в кондоминиумах устанавливаются ограничения количества проживающих в одном жилом помещении, мест парковки автомобилей, возраста жильцов, порядок содержания животных, требования к уровню шума, высоты ограждения и т.п.

В большинстве кондоминиумов существуют строгие правила изменения размеров помещений или их внешнего вида. Часто владельцы квартир требуют разрешения от органов управления кондоминиума для изменения освещения экстерьера зданий, установки спутниковых антенн, кондиционеров в окнах, размещения веревок для белья на придомовой территории. Некоторые ассоциации детализируют в правилах кондоминиума виды растений, которые домовладелец имеет право сажать на земельном участке и цвет дома.

Поскольку ассоциации совладельцев домов являются субъектами гражданского права, действие конституционных ограничений, которым должны следовать органы публичной власти, на них не распространяется. Безусловно, такие возможности ассоциаций приводят к существенному сужению права частной собственности граждан и часто выглядят сомнительными с точки зрения верховенства прав человека. Об этом свидетельствуют многочисленные судебные иски о нарушении конституционных прав граждан решениями ассоциаций (например, о выселении из дома жителей, достигших определенного возраста).

Учитывая тенденции государственной поддержки различных форм самоорганизации совладельцев и способов управления дома в зарубежных странах, считаем, что ОСМД не должно быть единственным инструментом реализации прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом. Предоставление владельцам дома права самостоятельно избирать форму коллективного принятия решений по его содержанию выглядит более демократичным. Кроме того, закрепление в отечественном законодательстве норм о возможности изменять способ управления общим имуществом на собрании совладельцев будет способствовать укреплению гарантий защиты прав жильцов дома.

Примеры зарубежного правового регулирования создания организаций совладельцев домов свидетельствуют о популярности автоматического членства всех владельцев дома в таких объединениях. Негативная реакция жителей многоквартирных домов на возможность применения такого инструмента в Украине вызвана риском его использования только для реализации интересов частных лиц и их незаконной деятельности.

Уже сейчас довольно распространенным способом использования ОСМД для незаконных манипуляций является создание объединения без согласия жильцов дома. Заинтересованное лицо обманным путем получает подписи жильцов дома, которые в дальнейшем используются для подписания соглашения о создании ОСМД. После регистрации объединения с нарушением законодательных процедур данное лицо выбирает себя председателем правления, открывает банковские счета и переводит на них все платежи от жителей и арендаторов помещений дома. Практически новоизбранный председатель превращается в единоличного собственника всей недвижимости дома и приобретает безграничные возможности по распоряжению средствами объединения путем фальсификации принятия соответствующих решений, влияет на размер тарифов и других платежей за предоставленные услуги. При условии обеспечения среднего качества минимального объема жилищно-коммунальных услуг, жители дома могут даже не узнать, что в их доме создано ОСМД.

Отечественная практика создания ОСМД с участием компаний-застройщиков часто становится попыткой организовать прибыльный бизнес под видом осуществления самоуправления жителей. В большинстве случаев данное событие сопровождается передачей объединением функций по обслуживанию домов управляющей компании, связанной с застройщиком, и последующим необоснованным повышением тарифов. Известным примером организации прибыльной схемы деятельности ОСМД стала строительная компания ООО «СК «Горжилстрой» (Киев), которая совместно с несколькими владельцами квартир создала ОСМД и фактически сделала невозможным вступление в него новых членов. В частности, жители должны были оплатить «вступительный взнос» в размере 100 тыс. грн. Заплатив указанную сумму, житель дома приобретал статус кандидата и с согласия других членов объединения мог стать членом ОСМД только через один календарный год. Более того, ОСМД заключило договор о содержании дома с образованной застройщиком эксплуатирующей компанией, навязывала жителям ряд дополнительных, не предусмотренных законом платных услуг.

При условии создания ОСМД с соблюдением всех демократических процедур сама по себе обязательность членства в объединении не опасна. Недостаточные гарантии защиты жильцов в случае создания рейдерских ОСМД и других мошеннических схем распоряжения финансовыми и материальными ресурсами дома через такие объединения делают невозможным получение общественной поддержки автоматического членства в них.

С другой стороны, в процессе имплементации в украинские реалии автоматического членства в ОСМД необходимо также учитывать, что нежелание и, главное, неспособность многих граждан взять на себя те полномочия, которые являются естественными для их современников из развитых стран вызвано длительным периодом «коммунального патернализма». Недостаточный уровень знаний жителей дома о собственных правах и целях создания ОСМД, отсутствие стремления к активным действиям в улучшении состояния общей собственности приводит к злоупотреблениям со стороны должностных лиц объединения.

Даже в тех ситуациях, когда создание ОСМД происходит по волеизъявлению большинства жителей, граждане чаще всего не склонны интересоваться результатом деятельности объединения, если качество услуг не ухудшилась. Отсутствие стремления большинства членов ОСМД самостоятельно осуществлять контроль над управлением жилым комплексом приводят к злоупотреблениям со стороны представителей исполнительных органов объединения. Зачастую, имеют место факты распоряжения председателем всей финансово-хозяйственной документацией без ревизий со стороны жителей дома, которые в большинстве случаев отстраняются от процесса избрания персонального состава правления объединения.

Популяризация ОСМД как наиболее эффективного способа управления домом должна учитывать и такие риски функционирования подобных объединений как конфликты интересов организаций и жителей дома. Практика развития ассоциаций совладельцев США и Канады свидетельствует о превращении самоуправляющихся демократических институтов в инструменты рынка, с помощью которых увеличивается инвестиционная привлекательность объекта недвижимости. Очень часто достижения этой цели происходит путем недопустимого регулирования частной жизни человека.